На протяжении одиннадцати лет Марбелья жила по правилам, установленным еще в 1986 году — когда население города было вдвое меньше. 18 сентября 2026 года город окончательно утвердил новый Генеральный план развития муниципалитета (PGOM). Это первый подобный документ в Андалусии, приведенный в соответствие с законом LISTA, что ознаменовало завершение масштабной реформы системы градостроительного планирования. Для рынка недвижимости это событие важнее любых новостей о колебаниях цен: план определяет, что и где можно будет строить в ближайшие годы.
Почему процесс затянулся? Предыдущий план 2010 года был аннулирован судом, из-за чего город был вынужден вернуться к нормам 1986 года. Затем последовало принятие нового закона Андалусии (LISTA) и почти четыре года работы над проектом. На пленарном заседании за принятие плана проголосовали правящая команда, партии OSP и Vox, а представители PSOE воздержались.
Ключевые цифры
Из 117 миллионов квадратных метров территории муниципалитета 53 миллиона переведены в категорию земель городской застройки (на 13 миллионов больше, чем раньше), а 64 миллиона отнесены к категории rústico (сельские/неурбанизированные земли). Эта категория теперь объединяет прежние классы «сельских» и «предназначенных для застройки» земель.
Земли rústico: где скрыты возможности?
Для инвесторов это наиболее интересная часть. Согласно новым правилам, статус rústico не означает полный запрет на строительство. Около 32 миллионов квадратных метров таких земель считаются пригодными для перевода в категорию городской застройки. Кроме того, закон LISTA в порядке исключения допускает реализацию на этих территориях туристических, промышленных и иных проектов (в сфере услуг и т. д.), представляющих общественный или социальный интерес. Каждый проект будет рассматриваться индивидуально, с учетом особых условий. В материалах муниципалитета, касающихся проекта плана, также подчеркивается, что защита прибрежной зоны гарантирована.
Жилье и цены
В рамках проектов городской застройки 20% новых площадей резервируется под доступное жилье. Мэр рассчитывает, что появление новых участков под застройку поможет сдержать рост цен. Тем не менее, за последнее десятилетие стоимость жилья в Марбелье почти удвоилась, достигнув примерно 6000 евро за квадратный метр, а рынок по-прежнему ориентирован на сегмент элитной недвижимости и жилье для отдыха. Вопрос о том, как новое предложение скажется на премиальном сегменте, пока остается открытым.
Для владельцев недвижимости: правовая определенность
Мэр упоминает около 18 000 домов, которые из-за особенностей градостроительной истории города оказались вне правового поля; новый план, по ее словам, создает основу для урегулирования их статуса. Судьба каждого объекта будет определена детальным планом градостроительного развития (POU), который в настоящее время находится в стадии разработки.
Инвестиционный процесс уже запущен.
В районе Лас-Чапас (Рио-Реал, Лас-Дунас, Ла-Вискаина, Резиденсия Тьемпо-Либре) запланированы крупные гостиничные проекты; кроме того, на этой неделе было объявлено о выделении финансирования в размере 145 млн евро на строительство элитного велнес-курорта стоимостью 400 млн евро, который расположится по соседству с будущим отелем Four Seasons.
