Почти все проблемы, с которыми сталкиваются иностранные покупатели в Испании, сводятся к трем основным причинам: пренебрежение тщательной юридической проверкой (diligencia debida I due diligence), недооценка реальных расходов и ошибочное мнение, что здесь действуют те же правила, что и на родине. Ниже перечислены самые распространенные «подводные камни» и способы их избежать.
- Отказ от услуг собственного независимого юриста
Самое главное правило — привлечь к сделке собственного юриста. Не юриста продавца, а независимого адвоката, работающего исключительно в ваших интересах.
Компетентный юрист запросит выписку из Реестра собственности (nota simple), убедится в отсутствии скрытых долгов или юридических обременений, проверит соответствие объекта градостроительным нормам и изучит каждый договор перед его подписанием. Гонорар юриста (обычно около 1% от стоимости недвижимости) — это небольшая плата по сравнению с тем, сколько денег и нервов он поможет вам сэкономить.
- Игнорирование долгов, связанных с приобретаемой недвижимостью
В Испании определенные финансовые обязательства «привязаны» к объекту недвижимости, а не к его владельцу. Неуплаченный налог на недвижимость (IBI), задолженность по коммунальным платежам или невыплаченная ипотека могут перейти к вам после вступления в права собственности.
Ваш юрист должен собрать следующие документы:
- Выписку nota simple из Реестра собственности (с информацией об ипотеке или иных обременениях)
- Справку об уплате налога IBI из муниципалитета
- Справку от управляющего домом (администратора сообщества собственников) об отсутствии задолженности по взносам
- Недавние счета за коммунальные услуги (электричество, вода, газ)
- Неверный расчет итоговой стоимости
Цена продажи — это лишь отправная точка. Налоги, нотариальные сборы, расходы на регистрацию и юридическое сопровождение обычно увеличивают общую сумму затрат на 10% –13%. Недвижимость стоимостью 500.000 евро в итоге обойдется вам примерно в 560.000-580. 000 евро.
- Начало процесса без получения NIE
NIE (идентификационный номер иностранца) необходим практически на каждом этапе: при подписании договора купли-продажи, уплате налогов, открытии банковского счета и оформлении договоров на коммунальные услуги. Без этого номера процесс может полностью остановиться.
Подавайте заявку как можно раньше. В Испании оформление через полицейский участок обычно занимает от 1 до 3 недель, а через консульство за рубежом — от 4 до 8 недель. Оформлением заявки может заняться юрист или специализированное агентство (gestoría)
- Ожидание условий ипотеки, как в вашей родной стране
Испанские банки и кредитные организации иначе подходят к иностранным покупателям. Нерезиденты обычно могут рассчитывать на финансирование лишь 50 — 60% стоимости недвижимости. Это означает, что необходимо иметь собственные средства в размере 50 — 40% от цены объекта плюс еще 10 — 13% на уплату налогов и сборов — итого наличными потребуется 60% — 70% от стоимости.
Получите предварительное одобрение ипотеки до того, как начнете осматривать объекты. Это позволит определить реальный бюджет и покажет продавцам, что вы серьезный покупатель.
- Отказ от заключения договора Contrato de Arras
Этот частный договор купли-продажи закрепляет сделку внесением задатка (обычно 10% от стоимости) и накладывает обязательства на обе стороны. Если покупатель отказывается от сделки, он теряет задаток; если от сделки отказывается продавец, он обязан вернуть задаток в двойном размере.
Некоторые покупатели пропускают этот этап ради экономии времени, рискуя тем, что продавец примет более выгодное предложение от другого лица. Поручите юристу проверить и оформить договор (Contrato de Arras) до того, как тратить деньги на техническую экспертизу, подачу заявок на ипотеку или юридические проверки.
- Уверенность в том, что краткосрочная аренда разрешена автоматически
Многие покупатели планируют сдавать жилье через Airbnb, но затем выясняют, что правила туристической аренды различаются в зависимости от региона и даже муниципалитета. На недвижимость, которую можно сдавать в одном городе или доме, могут распространяться ограничения в другом.
Прежде чем покупать жилье с расчетом на доход от аренды, убедитесь, что для данного конкретного объекта можно получить лицензию на туристическую аренду; ваш юрист должен проверить это в местной мэрии и региональном управлении по туризму.
- Текущие налоговые обязательства собственников испанской недвижимости
Сама покупка — это только начало. Даже если вы используете жилье только для личного отдыха и никогда не сдаете его в аренду, возникают регулярные расходы:
- IBI (ежегодный налог на недвижимость) — 0,4–1,1% от кадастровой стоимости;
- Налог на вмененный доход нерезидента (налог на «условный» доход от аренды), рассчитываемый исходя из кадастровой стоимости (1,1–2% от нее; ставка налога составляет 19% для резидентов ЕС и 24% для остальных);
- Налог на богатство, который может взиматься в зависимости от стоимости недвижимости и региона.
Если вы все же будете сдавать недвижимость в аренду, полученный доход также необходимо декларировать и облагать налогом отдельно. Испанский налоговый консультант (asesor fiscal) может подготовить вашу ежегодную налоговую отчетность и обеспечить соблюдение вами налогового законодательства.
